Un mercado hipercompetitivo.
La Costa del Sol y, en particular, Málaga, viven un momento dorado pero exigente para la vivienda de uso turístico (VUT). Los datos de Eurostat y el sector confirman que Andalucía fue la región número 1 de Europa en 2024, con 44 millones de noches reservadas a través de plataformas como Airbnb, Booking, Expedia y Tripadvisor.
Este liderazgo se traduce en cifras récord: más de 14,47 millones de visitantes y un ADR (tarifa media diaria) cercano a 182 € (un +0,8 % vs. 2023) con un RevPAR de 140 € (+1,6 %). En Málaga, los alquileres a corto plazo mantuvieron una ocupación del 70 % y un ADR de unos 163 US$. Estas cifras demuestran que el mercado sigue creciendo, pero también subrayan la necesidad de una gestión profesional para destacar entre miles de anuncios.
La Costa del Sol como motor turístico.
- Región líder en Europa: Andalucía superó a la costa adriática de Croacia como la región con más noches de huéspedes en 2024.
- Incremento del tráfico: La Costa del Sol recibió 14,47 millones de visitantes en 2024, con incrementos tanto de turistas nacionales como internacionales.
- Rentabilidad al alza: El ADR del destino rondó los 182 €, mientras que el RevPAR superó los 140 €, mostrando un mercado capaz de absorber la mayor oferta de alojamientos.
- Ocupación robusta: Los alquileres a corto plazo en Málaga se mantuvieron en torno al 70 % de ocupación con tarifas medias de 160–163 US$.
Regulación local.
Antes de decidir en qué plataforma publicar, el gestor debe asegurarse de que la propiedad está totalmente legalizada:
- Declaración Responsable y número VFT: Cada VUT necesita estar inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía. Sin esta licencia, las plataformas pueden deslistar la propiedad.
- Modificación del PGOU de Málaga (octubre 2024): El Ayuntamiento dividió la ciudad en 417 barrios y aplicó una moratoria: 43 barrios saturados, donde las VUT superan el 8 % del parque de vivienda, ya no admiten nuevas licencias. En 328 barrios solo se permiten nuevos alojamientos si tienen entrada y servicios independientes.
- Límite del 8 %: La nueva disposición fija un tope máximo del 8 % de viviendas turísticas por barrio. Esto convierte a las licencias existentes en un activo valioso y crea una barrera de entrada en zonas como el Centro Histórico.
- Impacto socioeconómico: El estudio municipal detectó que las VUT representan casi el 75 % de las plazas turísticas y se concentran un 65 % en el distrito Centro, con mayor rentabilidad que el alquiler residencial. Esto explica la presión social y la necesidad de control.
Anatomía financiera: comisiones y modelos de tarificación.
Cada plataforma aplica estructuras de comisiones distintas que afectan la rentabilidad neta. Elegir el canal adecuado implica comprender estos costes y las tendencias regulatorias.
Airbnb: transición al modelo Host‑Only
- De modelo mixto a host‑only: Hasta ahora, Airbnb permitía un esquema de tarifa dividida (3 % para el anfitrión y 14–16 % para el huésped). A partir del 27 de octubre de 2025, Airbnb migrará a un único modelo Host‑Only del 15,5 % para los anuncios gestionados mediante software de alquiler turístico.
- Simplificación del precio: Este cambio elimina el cargo de servicio al huésped, de modo que el precio mostrado es el precio final, lo que suele aumentar la conversión.
- Recomendación: Anticiparse a esta transición y asumir el coste del 15 % ya en 2024 permite ofrecer tarifas transparentes y competir mejor con Booking.com.
Booking.com: visibilidad masiva con coste fijo y programa Genius
- Comisión estándar: Booking.com cobra alrededor de un 15 % de comisión al anfitrión por cada reserva, sin aplicar tarifas adicionales al huésped.
- Programa Genius: Para ganar visibilidad, los anfitriones pueden unirse al programa de fidelidad Genius, que exige descuentos mínimos del 10 % y que pueden llegar al 20 % para niveles superiores. Según análisis del sector, el anfitrión debe asumir el descuento Genius además de la comisión del 15 %.
- Equilibrio: El programa puede aumentar las reservas un 45 % y las visualizaciones un 70 %, pero el gestor debe vigilar que los precios en Booking.com no sean inferiores a los de su canal directo para no cannibalizar reservas.
Vrbo: flexibilidad de pago y nicho de valor
- Pago por reserva: Vrbo cobra una comisión del 5 % sobre el subtotal de la reserva y un 3 % de tasa de procesamiento, lo que suma una tarifa total del 8 %.
- Suscripción anual: Para propiedades de alto rendimiento, Vrbo ofrece un modelo de tarifa anual que ronda los 499–699 US$ al año. Esta opción elimina la comisión por reserva y compensa a quienes reciben muchas reservas.
- Depósito de seguridad: Vrbo permite solicitar depósitos, algo valorado por propietarios de villas de lujo.
Comparativa rápida de comisiones
| Plataforma | Modelo típico (anfitrión) | Rango de comisión/ cuota | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Airbnb | Host‑Only (obligatorio con PMS desde oct‑2025) | 15 %–15,5 % | Elimina la tarifa al huésped, mayor transparencia. |
| Booking.com | Comisión estándar + Genius | ≈15 % comisión + 10–20 % descuento Genius | Más visibilidad, pero reduce margen. |
| Vrbo | Pago por reserva | 8 % (5 % comisión + 3 % procesamiento) | Opcional cuota anual de 499–699 US$. |
Segmentación por tipo de huésped y propiedad
Para maximizar la ocupación y el ADR, cada tipo de propiedad debe alinearse con la plataforma que mejor se ajusta al perfil de huésped:
- Vrbo: Ideal para villas, casas completas y propiedades de lujo. Atrae a familias y grupos que buscan estancias largas. El depósito de seguridad protege el capital invertido y el modelo de cuota anual reduce el coste para propiedades de alto valor.
- Airbnb: Canal imprescindible por volumen. Sus huéspedes son variados, especialmente jóvenes, parejas y viajeros que buscan experiencias locales. Es adecuado para apartamentos de centro y estudios y para posicionar nuevos listings gracias a su base global.
- Booking.com: Mezcla su inventario con hoteles, lo que permite captar la demanda masiva de viajeros europeos. Recomendado para apartamentos y estudios de alto volumen, especialmente en temporadas bajas, usando el programa Genius para rellenar huecos.
Optimización avanzada: precios dinámicos y estatus de excelencia
- Pricing dinámico: Las tarifas fijas pierden ingresos en un mercado tan elástico. Herramientas de inteligencia artificial ajustan precios en función de demanda, eventos y competencia. Estudios sectoriales muestran incrementos de hasta el 15 % de ingresos y un 21 % más de reservas gracias al pricing dinámico.
- Estatus premium: Plataformas como Airbnb (Superhost), Vrbo (Premier Host) y Booking.com (Genius) premian la excelencia operativa y mejoran la visibilidad. Mantener índices de aceptación elevados, cancelaciones mínimas y buenas valoraciones es imprescindible para conseguir estos distintivos.
- Channel Manager: Publicar en múltiples plataformas sin una herramienta de sincronización provoca dobles reservas y penalizaciones que pueden hacer perder el estatus premium. Un channel manager sincroniza calendarios en tiempo real y es esencial para cualquier gestor profesional.
Conclusiones: diversificación inteligente y asesoría profesional
Diversificar con criterio: No basta con estar en todas las OTAs. Apartamentos y estudios deberían concentrar esfuerzos en Airbnb y Booking.com, aprovechando la transparencia de precios y la fuerza del programa Genius. En cambio, villas y casas de lujo obtienen mejores resultados en Vrbo, usando la tarifa anual y el depósito de seguridad para proteger el activo.
Cumplimiento normativo como ventaja competitiva: Las nuevas restricciones del PGOU de Málaga, con su tope del 8 % y la prohibición de nuevas licencias en 43 barrios, convierten a cada licencia existente en un valor de mercado. Un gestor profesional debe priorizar la conservación de la licencia y el cumplimiento continuo.
Gestión de ingresos integral: La rentabilidad sostenida se consigue combinando precios dinámicos, comisiones optimizadas, estatus premium y diversificación de canales.
¿Desea maximizar la rentabilidad de su VUT en la Costa del Sol? Solicite hoy mismo una evaluación estratégica gratuita y personalizada. Podemos ayudarle a elegir la plataforma adecuada, optimizar sus precios y asegurarse de que su propiedad cumpla con la normativa local. ¡Convierta su inversión en un éxito sostenible!
Ponte en contacto