El mercado de alquiler vacacional en la Costa del Sol se consolida como una de las inversiones inmobiliarias más dinámicas y rentables en 2025. No obstante, la sostenibilidad de esta rentabilidad depende directamente de un estricto cumplimiento normativo.
En Andalucía, la regulación de las Viviendas con Fines Turísticos (VFT) es precisa. Conocer a fondo estos requisitos legales y fiscales no es solo una obligación, sino la estrategia más inteligente para evitar multas y asegurar la máxima profesionalidad en la gestión de su activo.
A continuación, le presentamos la guía esencial, totalmente actualizada a 2025, para que su VFT en la Costa del Sol opere de forma legal y eficiente.
1. El Primer Paso: La Inscripción en el Registro de Turismo (VFT)
Toda vivienda ofrecida para alojamiento turístico debe estar obligatoriamente inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). El número de registro que se obtiene, conocido popularmente como la Licencia Turística, debe aparecer en toda publicidad y en todas las plataformas de reserva (Airbnb, Booking, etc.).
El proceso se inicia mediante la presentación de una Declaración Responsable ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía. Al firmar esta declaración, usted se compromete a que la vivienda cumple con todas las exigencias de la normativa vigente.
Clave: La Licencia Turística VFT es el certificado de legalidad. Es crucial obtenerla antes de publicitar el alojamiento, ya que las inspecciones y sanciones son cada vez más frecuentes y severas.
2. Requisitos Esenciales de Calidad y Habitabilidad (La base de la VFT)
La normativa andaluza establece unos estándares mínimos de calidad para garantizar la experiencia del huésped. Los puntos clave que su propiedad debe cumplir rigurosamente son:
Licencia de Ocupación: La vivienda debe contar con este documento, que certifica que cumple las condiciones técnicas para ser habitada.
Climatización Obligatoria: Es imperativo disponer de aire acondicionado en dormitorios y salón para los meses cálidos (de mayo a septiembre), y de calefacción para los meses fríos (de octubre a abril). Esta es una de las exigencias más inspeccionadas.
Mobiliario y Equipamiento: Debe estar adecuadamente amueblada y equipada para su uso inmediato. Se debe asegurar el suministro básico de menaje, lencería y pequeños electrodomésticos.
Información y Documentación: Es obligatorio tener un Botiquín de primeros auxilios visible, y disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición del huésped, así como proporcionar información turística relevante de la Costa del Sol.
Contacto y Emergencias: El propietario o gestor debe facilitar un teléfono de contacto para resolver incidencias de manera inmediata.
3. La Fiscalidad de la VFT en 2025: Obligaciones Clave
La correcta gestión fiscal es tan importante como la legal. Los ingresos generados por el alquiler turístico están sujetos a tributación en España, con distinciones cruciales según la residencia del propietario.
A. Propietarios Residentes Fiscales en España (IRPF)
Los ingresos se declaran en la Declaración de la Renta (IRPF) como rendimientos del capital inmobiliario.
Deducción de Gastos: Es posible deducir todos los gastos devengados (IBI, intereses hipotecarios, seguros, amortizaciones, suministros, etc.) en proporción a los días que la vivienda ha estado alquilada.
IVA: La actividad de VFT está generalmente exenta de IVA si solo se ofrecen servicios de alojamiento. Si se ofrecen servicios hoteleros o complementarios (limpieza diaria, servicio de comidas, etc.), deberá facturar con IVA y darse de alta como empresario.
B. Propietarios No Residentes Fiscales en España (IRNR)
Los propietarios no residentes deben tributar a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), presentando el Modelo 210.
Ingresos por Alquiler: Se presenta un Modelo 210 por cada trimestre en el que se hayan obtenido ingresos. Los residentes en la UE, Islandia y Noruega pueden deducir ciertos gastos; el resto de países tributa sobre el ingreso bruto.
Renta Imputada: Incluso si no se alquila durante un periodo, el propietario no residente debe declarar la Renta Imputada por la disponibilidad de la vivienda, presentando un Modelo 210 anualmente.
4. Seguridad, Contratos y Registro de Huéspedes
La gestión de la seguridad y los datos es un pilar fundamental de la normativa:
Registro de Viajeros (Obligatorio): Es una obligación legal (no turística, sino de seguridad pública) registrar a todos los huéspedes mayores de 16 años y enviar estos datos a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado (Policía Nacional o Guardia Civil) en las 24 horas siguientes a la entrada, utilizando los portales web específicos.
Contrato de Arrendamiento: Se debe formalizar un contrato escrito para cada reserva que especifique la duración de la estancia, el precio y, crucialmente, el número de inscripción VFT.
Placa Identificativa: La vivienda debe mostrar una placa oficial de VFT en la fachada (o en un lugar visible desde la vía pública) con el código de registro en el RTA.
Conclusión
Gestionar una VFT en la Costa del Sol en 2025 es una oportunidad de inversión formidable. Sin embargo, requiere una disciplina exhaustiva en la aplicación de la normativa turística andaluza y el régimen fiscal español. La complejidad de la climatización obligatoria, el registro de viajeros y la tributación trimestral son puntos que consumen tiempo y elevan el riesgo de incumplimiento.
Delegar esta gestión en profesionales no solo le libera de estas cargas, sino que asegura que su propiedad opera con total legalidad, maximizando su rentabilidad y su tranquilidad.
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